Rabobank verwacht daling huizenprijs maar geen crisis

Bestaande koophuizen zijn dit jaar naar verwachting van Rabobank gemiddeld 15,2 procent duurder dan in 2021. Voor heel 2023 wordt uitgegaan van 3 procent groei. In de eerste maanden zal de prijs nog verder oplopen, om pas later in het jaar een bescheiden daling in te zetten.

Hogere hypotheekrente en economische vooruitzichten
In de afgelopen maanden is het tempo waarin de huizenprijzen stijgen sterk afgenomen. Rabobank noemt drie redenen waarom deze trend door zal zetten:

• Gestegen hypotheekrentes
• Minder economische groei
• De energiecrisis

De bovenstaande mix zorgt ervoor dat mensen minder snel verhuisplannen in de praktijk brengen, wat de vraag naar woningen drukt. Tegelijk neemt het aanbod wel toe omdat potentiële kopers liever eerst hun eigen huis verkopen. Zo zijn ze zeker van de opbrengst voordat op een andere woning wordt geboden. Deze omslag van het sentiment zorgt voor minder concurrentie onder kopers. Overbieden is in die situatie niet of minder noodzakelijk. 

Kortere rentevaste periode voor hogere maximale hypotheek
Door de gestegen hypotheekrente daalt de maximaal mogelijke hypotheek. Huizenkopers proberen dit effect te verkleinen met het kiezen voor een kortere rentevaste periode. Tot voor kort was een rentevaste periode van 20 jaar de populairste keuze. Die rente is dit jaar ongeveer verdubbeld. Voor een stel met twee modale jaarinkomens is de maximale hypotheek bijna € 32.000 euro lager, zo becijfert de bank.

Kiezen voor bijvoorbeeld 10 jaar vast maakt een lagere rente mogelijk, al is daarmee de terugval in de maximale hypotheek niet volledig gecompenseerd. Bovendien is het belangrijk dat de renteperiode past bij je wensen en situatie.

Aanbod woningen nog altijd krap
In verhouding staan er nog altijd weinig woningen te koop. Op dit moment zijn het er 69.764 op Funda. Fors minder dan de maar liefst 275.000 in 2013, na de huizenmarktcrisis. Daarnaast worden er minder nieuwe woningen gebouwd en ligt de verkooptijd van woningen relatief laag. In de eerste helft van dit jaar werd de gemiddelde woning in 24 dagen verkocht.

Woningcrisis niet waarschijnlijk
In de jaren tussen 2008 en 2013 ging de gemiddelde woningprijs meer dan 21 procent onderuit. Een dergelijke crisis ziet Rabobank niet als een waarschijnlijk scenario. Destijds werden de problemen met name veroorzaakt door het leen- en aflossingsgedrag van huizenkopers. De verschillen tussen toen en nu zijn:

• Er was sprake van een ruime kredietverlening, waarbij via maatwerk zogeheten tophypotheken werden verstrekt ruim boven de marktwaarde van huizen. Dit is nu vanwege regelgeving niet meer mogelijk.
• In die tijd werden (volledig) aflossingsvrije hypotheken gemeengoed, waar de focus nu op het aflossen van schulden ligt
• Huizenkopers konden de aankoopkosten meefinancieren. Nu is dit voor eigen rekening.

Los van het bovenstaande hebben veel huiseigenaren door de gestegen huizenprijs een behoorlijke overwaarde. Zeker als de woning al langer in bezit is. Zelfs 25- tot 35-jarigen beschikten in 2020 volgens cijfers van het CBS in doorsnee over zo’n € 70.000 aan overwaarde. Hier komt de explosieve stijging van de huizenprijs in de tijd daarna nog bovenop. De woningprijs is dus relatief hoog ten opzichte van de gemiddelde hypotheekschuld, wat een grotere veiligheidsmarge oplevert.

Een daling van de woningprijzen lijkt in de huidige omstandigheden onvermijdelijk. Kopers zullen minder snel het maximale bieden wanneer ze minder zeker zijn over de toekomst. De vraag is hoe erg een verder afkoelende woningmarkt is. Vroeger was het de normaalste zaak om minder op een woning te bieden dan de vraagprijs.